Le démembrement de propriété... ou l’art d’amputer l’impôt
Bien que très prisée en matière de gestion de patrimoine, le démembrement de propriété reste une solution complexe dans sa mise en œuvre. Cela vaut néanmoins le coup de s’y pencher pour réaliser de belles économies fiscales.
A quoi correspond le démembrement de propriété ?
Il s’agit d’une opération juridique visant à séparer les deux droits fondamentaux constituant la propriété d’un bien :
- L’usufruit : le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les loyers
- La nue-propriété : le droit de vendre un bien
Oui mais concrètement, à quoi cela sert-il ?
Le démembrement va vous permettre d’optimiser la fiscalité des donations que vous souhaiteriez faire à vos enfants en réduisant le montant transmis.
Prenons un exemple : imaginons un médecin généraliste âgé de 45 ans qui achète les murs de son cabinet pour un montant de 300 KE. Lors de l’acquisition, il démembre le bien immobilier acquis en :
- Conservant l’usufruit du bien
- Donnant la nue-propriété à ses enfants
Compte tenu de l’âge du donataire, la nue-propriété est estimée à 40% de la valeur du bien, soit 120 KE. Ce médecin généraliste va donc pouvoir transmettre à ses enfants un bien d’une valeur de 300 KE en ne retenant qu’une base fiscale de 120 KE tout en conservant l’usage de son cabinet.
Vous retrouverez ICI un simulateur mis à disposition par le site service-public.fr.
En tant qu’usufruiter occupant, notre médecin généraliste supportera normalement les charges inhérentes au bien (taxe foncière…).
Au décès du donataire usufruiter (ici notre médecin généraliste), ses enfants récupéreront l’usufruit de plein droit sans frottement fiscal. Ils seront ainsi pleinement propriétaires du bien immobilier.
Le démembrement est-il sans risque ?
Il est important d’éviter un démembrement « factice » qui n’aurait pas d’autre but que d’éluder l’impôt (attention à l’abus de droit !). Tel pourrait être le cas notamment si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont indirectement la même personne.
Conclusion :
si le démembrement de propriété présente des avantages évidents en matière de donation, plusieurs règles doivent être respectées :
- Le montage doit avoir une réalité économique (et non juste un but fiscal)
- Plus le donataire est jeune, plus l’impact fiscal est fort
Les règles relatives au démembrement en matière d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ont aussi évolué récemment. Attention donc à ne pas vous faire surprendre.
N’hésitez pas à vous faire accompagner un conseil (notaire, expert-comptable…) pour réussir vos démembrements de propriété.
