Acquisition du cabinet médical : quelle imposition choisir pour votre SCI ?

Au moment d’acheter les murs de son cabinet médical, la Société Civile Immobilière (SCI) s’impose généralement à tout professionnel de santé. Idéale pour acheter seul ou à plusieurs, pour porter la dette bancaire… la SCI est un outil de gestion incontournable. En revanche, il existe un choix fiscal important et méconnu : SCI « transparente » ou SCI à l’impôt sur les sociétés. Explications.

Montage immobilier :

un professionnel de santé réalise l’acquisition des murs de son cabinet par le biais d’une SCI détenue qu’il détient. La SCI loue ensuite les murs au professionnel de santé moyennant un loyer, lequel sert à rembourser l’emprunt ayant servi à l’acquisition.

Une société, deux choix possibles.

Par défaut, une SCI ne paie pas d’impôt sur son bénéfice. Son résultat est réparti entre les associés et fiscalisé à leur niveau. On la dit alors « transparente ». Concrètement, les revenus tirés de la location entrent dans l’impôt sur le revenu du professionnel de santé (dans la catégorie Revenus Fonciers).

Peu de gens savent qu’il est aussi possible de faire en sorte que la SCI paie directement l’impôt sur ses bénéfices en l’assujétissant à l’impôt sur les sociétés. Concrètement, plus aucun revenu ne remonte automatiquement aux associés. Tout reste au niveau de la SCI.

Pourquoi ce choix est-il important ?

Parce que la fiscalité diffère significativement entre les deux options !

• Revenus Fonciers : le professionnel de santé « subit » la remontée de résultat et la fiscalité liée, notamment via son taux marginal d’imposition (0%, 14%, 30%, 41%, 45%) et les prélèvements sociaux (17,20%) ; ce choix amène très souvent un effort financier des associés de la SCI qui supportent une taxation sans que l’activité immobilière ait généré de trésorerie (puisque les loyers servent à rembourser l’emprunt bancaire) ; en revanche, en cas de cession du bien immobilier, l’associé de la SCI peut bénéficier d’un abattement pouvant aller jusqu’à l’exonération totale d’imposition sur la plus-value réalisée (22 ans pour l’impôt sur le revenu / 30 ans pour les prélèvement sociaux) ;

• Impôt sur les sociétés : dans ce cas, il n’y a plus de taxation « subie » et l’effort financier indiqué ci-dessus disparaît. Cela permet de relâcher la pression financière sur les associés de la SCI. En contrepartie, en cas de cession du bien immobilier, la plus-value est taxable sans abattement. De plus, l’associé de la SCI sera aussi taxé personnellement lorsqu’il prendra à titre personnel des sommes issues de la SCI (sous forme de dividendes par exemple).

Conclusion : comme souvent, il n’existe pas de choix parfait applicable à tout professionnel de santé quel que soit son contexte. En premier lieu, il est important de savoir que ce choix fiscal existe. Notre recommandation serait de privilégier l’impôt sur le revenu s’il y a un souhait de revente. A l’inverse, si le bien a vocation à être conservé (et éventuellement transmis), l’option pour l’impôt sur les sociétés peut être plus intéressante.